去年6月14日，鎮(zhèn)江拍出3幅重磅地塊，誕生兩個區(qū)域地王，至今地價沒有被打破。

　　然而，不管往前還是往后，我們可以發(fā)現(xiàn)，比這三塊地位置更加優(yōu)質(zhì)的地塊，成交樓面地價反而更低，可見這三塊地的價格，確實拿高了！

　　已經(jīng)上市的嘉源首府，作為區(qū)域地王盤，小姐身子丫鬟命，價格沒賣上去，銷售速度也略顯緩慢，存在感遠不如瓏悅府和融創(chuàng)御園。

　　而金輝優(yōu)步水岸，難產(chǎn)一年，近期終于傳來首開消息，然而我在前往售樓處調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，來訪客戶寥寥無幾。地價高達4840元/㎡，開盤價放風(fēng)高層僅8800元/㎡起，洋房僅9900元/㎡；這樣的差價究竟如何賺取利潤，我們不得而知。

　　再來看看學(xué)府路地王鳳凰地塊，拿地一年至今沒有啟動，現(xiàn)場雜草叢生，如今學(xué)府路高價盤林立，沒有各項利好加持，想要沖出重圍，確實比較困難。

　　這次土拍拿地的房企之所以會比較艱難，主要還是高位拿地，弱市進場。雖然鳳凰地塊還沒有進場，但如果下半年啟動，可能日子也不會太好過。

　　去年6月，鳳凰拿下的這塊地，成交樓面地價6320元/㎡，溢價率66%。然而區(qū)域其他幾塊高價地的價格卻明顯低了一大截。

　　如碧桂園鑫控玖仰地價5540元/㎡；鎮(zhèn)江印地價5600元/㎡；今年4月新城摘得的J1902地塊成交樓面地價5220元/㎡。

　　而且，鳳凰這塊地距離學(xué)府路大動脈距離也相對較遠；換句話說，在許多鎮(zhèn)江人眼里，未必會覺得這塊地有另外三塊優(yōu)質(zhì)。

　　再來看看嘉源這塊地，尤記得項目相關(guān)負責(zé)人曾在土拍推介會上表示，嘉源這塊地拿得并不貴，因為他覺得距離鳳凰地塊并不遠。

　　但實話實說，這樣對比是沒有意義的，畢竟鳳凰地塊位于京口區(qū)，整個板塊新房均價也不一樣。

　　畢竟瓏悅府，融創(chuàng)御園地價不過4300元/㎡和4500元/㎡。而且今年拍出的3塊地，成交樓面地價均沒有超過4700元/㎡。

　　相比之下，上述5塊地距離吾悅廣場較近，生活更為方便，更加受到買房人的親睞。

　　金輝優(yōu)步水岸這塊地，當(dāng)時拿地價也令我頗為意外。成交樓面地價4840元/㎡，比瓏悅府和融創(chuàng)御園還高出一大截。

　　嘉源首府進度快，6月14號拿地，10月28號就開盤，僅用了4個月14天，十分神速。

　　然而作為區(qū)域地王盤，項目首次開盤，小高層毛坯均價只有9600元/㎡，‍開發(fā)商雖然放話絕不降價，但各種促銷優(yōu)惠手段層出不窮。

　　即便如此，嘉源首府銷量長期被瓏悅府壓制。提起丁卯高端改善盤，大多數(shù)人反應(yīng)依然是瓏悅府和融創(chuàng)御園，嘉源首府存在感并不是很高。

　　反觀潤州地王盤中海潤江府和京口地王盤富力長江府，不僅賣出了地王的價格，成交量也十分穩(wěn)定，強勢捍衛(wèi)了地王的尊嚴姿！

　　金輝優(yōu)步水岸的進度，相比之下就慢了很多，拿地近一年才開始啟動。近期終于傳來本月即將首開的消息。

　　然而前段時間，我在前往項目調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，周末來訪客戶很少，大家對于地段的抗性依然很大。

　　速度慢的是鳳凰地塊，荒置一年，現(xiàn)場雜草叢生。相關(guān)負責(zé)人透露，該地塊正在審核中，將打造洋房和高層產(chǎn)品，預(yù)計今年動工。

　　當(dāng)然，目前來看，高位拿地、弱市進場的并不僅僅是這幾家，如丹徒的格林云境，近期首次開盤，至今一套還沒有上傳。有丹徒開發(fā)商透露，格林云境開盤當(dāng)天賣出不足10套，悲催至極！

　　去年6月拍出的這三塊地，已經(jīng)上市的嘉源首府和金輝優(yōu)步水岸，雖然地價很高，但銷售價格卻沒有超過區(qū)域其他高價盤的價格，對于買房人來說誘惑很大。

　　但大家在買房過程中還是要保持謹慎，‍畢竟市面上高端低配的項目太多了，交付結(jié)果與宣傳效果千差萬別的情況也太多了。

　　綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團有限董事長、總經(jīng)理李軍在2018博鰲房地產(chǎn)論壇上就曾表示：

　　這兩年是中國房地產(chǎn)業(yè)糟糕的兩年。我一直勸我的同事們不要買房，因為這兩年買到的房子可能是差的！現(xiàn)在的調(diào)控措施對房企利潤都有著不同程度的影響，比如土地拍賣價格倒掛，很多拍到地王的開發(fā)商都是一肚子苦水。

　　不開盤，現(xiàn)金流會斷掉，開盤，則是虧損，我們看到不少新項目貼著成本賣，硬著頭皮上市。

　　資金鏈緊張，開發(fā)商沒錢還債，只能想盡各種辦法抽利——加快進度賣房、降低建筑成本，各種房屋質(zhì)量維權(quán)也就不可避免了。

　　而去年6月拿地的房企也是前科累累，如來自丹陽的嘉源，此前在鎮(zhèn)江開發(fā)的東城綠洲和國信宜和，頻頻被爆物業(yè)問題。

　　金輝雖然首次進軍鎮(zhèn)江主城，但此前在揚州等其他城市開發(fā)的項目問題不斷，口碑令人質(zhì)疑。

　　前段時間，得知金輝優(yōu)步水岸公開售樓處，不少粉絲也在后臺留言，對這個項目不太看好。
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